כל מה שרצית לדעת על ועד הבית ולא העזת לשאול
מאת עו"ד רקפת דובריש לוי, משרד עורכי דין טשורני ושות', תושבת נוה גן

בפתח תקוה בכלל, ובשכונת נוה גן בפרט, קיימים בתים משותפים רבים. ענייני ניהול הבית המשותף ונציגותו מוסדרים בחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, אשר קובע כי בכל בית משותף תהיה נציגות אשר תפעל בהתאם להוראות תקנון מוסכם שנקבע לבית המשותף ותנהל את ענייני הבית המשותף. למעשה, ועד הבית הוא נציגות של בעלי הדירות בבניין.
איך בוחרים ועד בית?
החוק קובע, כי תוך שלושה חודשים מיום רישום בניין בפנקס הבתים המשותפים יש לקיים בו אסיפה כללית ראשונה, אשר במסגרתה יבחר ועד בית קבוע לבית המשותף.  בדרך כלל עד למועד התכנסותה של אסיפת דיירים ראשונה משמשים מספר דיירים אשר הומלצו על ידי הבעלים של מחצית מהדירות בבית המשותף כנציגים זמניים של הבית המשותף. חשוב להדגיש כי במקרים בהם לא הוחלט על נציגות זמנית כלשהי רשאי המפקח על המקרקעין לפי שיקול דעתו הבלעדי למנות נציגות זמנית.  באסיפה הכללית בה נוכחים כלל בעלי הדירות בבית המשותף בוחרים ועד אשר חייב להיות מורכב מחבר אחד לפחות ולא יותר מחמישה חברים, כאשר אחד מחברי הוועד חייב להיות גם גזבר.
מהי האסיפה הכללית?
לפחות פעם בשנה תתכנס האסיפה הכללית של הבניין המשותף, בה נדרשים להשתתף מחצית מבעלי הדירות בבניין ו/או מיופי הכוח של בעלי הדירות (שוכרים של דירות בבניין אינם רשאים להצביע במסגרת האסיפה הכללית אלא אם קיבלו ייפוי כוח בכתב מבעל הדירה להופיע בשמו ולהצביע בשמו באסיפה). קיימת חשיבות להשתתפות באסיפה הכללית שכן במסגרתה נקבעות דרכי ניהולו של הרכוש המשותף לרבות בחירת ועד הבית, קביעת ההוצאות הכרוכות בניהול הרכוש המשותף ונושאים שונים אשר עיקרם הינו יחסי השכנות בבית המשותף.
לעניין זה רכוש משותף הינו: גג הבניין, מעליות, גינה, מתקני הסקה, מקלטים, לובי הבניין, ניקיון ותחזוקת הבניין וסביבתו וכיו"ב.  
בטרם קיום האסיפה הכללית של הבניין יש להודיע על כך לדיירי הבניין, בהודעה כתובה, בה מצוינים נושאי האסיפה העומדים על סדר היום,  לפחות חמישה ימים מראש, וניתן לעשות זאת במסגרת תליית מודעה במקומות בולטים בהם סביר להניח כי כלל בעלי הבניין יחשפו אליה (כגון בכניסה לבניין ו/או בחדר המדרגות ו/או במעליות הבניין).  
אסיפה כללית שאינה מן המניין - מלבד קיום האסיפה הכללית אחת לשנה, קיימת האופציה לקיים אסיפות כלליות נוספות בהתאם לצורכי הבניין ולדרישה של שליש לפחות מדיירי הבניין. במקרה בו מתקיימת אסיפה כללית אשר אינה מן המניין, יש להודיע על קיומה 14 ימים מראש בדרך המפורטת למעלה.
הצבעה וקבלת החלטות באסיפה הכללית
באסיפה הכללית לכל בעל דירה זכות הצבעה אחת. בדרך כלל הצבעה נערכת באופן של הרמת יד אולם במידה וקיימת דרישה של מעל לרבע מבעלי הדירות הנוכחים באסיפה ניתן לקיים הצבעה חשאית באמצעות קלפי. במסגרת האסיפה הכללית מתקבלות החלטות מהותיות בדבר ניהול הבית המשותף, כאשר ישנן החלטות אשר לא ניתן לקבל ללא הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין.
הרוב הדרוש לקבלת החלטות:
רוב רגיל - בדרך כלל רוב רגיל נדרש לצורך קבלת החלטות הנוגעות בעיקר לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו. למשל, לצורך בחירת ועד הבית נדרש רוב רגיל. הרוב הרגיל נמנה מתוך כלל הדיירים אשר נוכחים באסיפה. במקרים בהם קולות ההצבעה שקולים, ליו"ר האסיפה קיימת הזכות להכריע.
רוב מיוחד - רוב מיוחד נדרש בעת קבלת החלטות מיוחדות אשר דורשות רוב שונה מהרוב הרגיל. למשל, כל שינוי בתקנון הבית המשותף דורש רוב של 66% מכלל בעלי הדירות בבניין. הוספת מעלית בבניין דורשת גם היא רוב של 66%, לעומת הרחבת דירה מסוימת בבניין אשר לה דרוש רוב של  75%.
פה אחד - רוב מלא נדרש בהחלטות העוסקות בהשבחת הנכס.
מהו ספר ההחלטות?
כל ההחלטות אשר מתקבלות במסגרת האסיפה הכללית בהתאם לרוב הנדרש נרשמות בספר ההחלטות של הבניין המשותף. מתוקף רישומן ההחלטות מחייבות את כלל בעלי הדירות בבניין, גם אם לא השתתפו באסיפה. רוכשים פוטנציאלים המעוניינים ברכישת דירה בבניין מורשים לעיין בספר ההחלטות.
ועד הבית - זכויותיו וחובותיו
במסגרת התנהלותו ואחריותו על ניהולו התקין ותחזוקתו של הבית המשותף, לוועד הבית קיימות זכויות וחובות.
חובות ועד הבית - במסגרת התנהלותו השוטפת של ועד הבית עליו לפתוח חשבון בנק על שם ועד הבית בו הוא חייב להפקיד את כל הכנסותיו. על ועד הבית לנהל ספר הכנסות והוצאות על ידי גזבר הוועד ולבצע דין וחשבון כספי אחת לתקופה אשר יוצג בפני האסיפה השנתית.
זכויות ועד הבית - לוועד קיימת הזכות להתקשר עם נותני שירותים שונים לצורך אחזקת הרכוש המשותף לרבות מנקים, גנן וכיו"ב. כמו כן ועד הבית זכאי לייצג את כלל בעלי הדירות בהליך משפטי או במו"מ הקשורים לאחזקת הבית.

לסיכום, בכל בניין משותף קיימת חובה לקיום נציגות - ועד בית - אשר עליה מוטלת משימה אשר אינה פשוטה, אך מאוד נעלה.